Wie können Deutschlands Banken ihre CRE-NPLs steuern?

Von Dominik Löber, Julian Gulden, Markus Held, Tilman Gronau und Simon Kuhn

Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilien (Commercial Real Estate, CRE) befindet sich seit mehreren Jahren unter Druck. Sinkende Transaktionsvolumina, rückläufige Bewertungen und ein komplexes Refinanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass notleidende Kredite (Non-Performing Loans, NPLs) in der Gewerbeimmobilienfinanzierung deutlich zugenommen haben. Deutschland trägt dabei einen überproportional hohen Anteil am gesamteuropäischen NPL-Volumen – und die Workout-Verantwortlichen der deutschen Banken stehen vor der Frage: Wie lassen sich CRE-NPLs in einem Umfeld mit begrenzter Marktliquidität und anhaltendem Preisdruck effektiv und wirtschaftlich tragfähig abbauen?

Eine kurzfristige Erholung ist nicht in Sicht

Die aktuelle Lage ist eindeutig: Mehr als 30 Prozent des gesamten Volumens notleidender Immobilienkredite in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in der EU konzentrieren sich auf Deutschland. Die CRE-NPL-Quote ist zuletzt auf 6,91 Prozent des ausstehenden Kreditvolumens angestiegen – ein Wert, der die Dringlichkeit eines effizienten NPL-Managements klar unterstreicht. In unserer aktuellen Marktstudie haben wir die Workout-Verantwortlichen der Banken mit den größten CRE-Engagements in Deutschland befragt. Ihre Einschätzung ist eindeutig: Eine kurzfristige Marktbelebung wird nicht erwartet. Im Gegenteil – ein grosser Teil der Befragten rechnet für 2026 und 2027 mit einer weiteren Verschlechterung der Marktbedingungen.

Besonders ausgeprägt ist der Druck im Büro- und Einzelhandelsimmobiliensegment: Sämtliche befragten Workout-Manager erwarten in diesen Assetklassen einen weiteren Anstieg der Kreditrisiken sowie die stärksten Preisrückgänge. Gleichzeitig mehren sich die Signale, dass auch bei Logistik- und Lagerimmobilien das Risikoprofil zunimmt – ein Trend, der bislang weniger im Fokus stand.

Zwischen Bilanzbereinigung und Werterhalt: die strategische Abwägung

Im Kern stehen Banken beim Umgang mit CRE-NPLs vor einer komplexen Abwägung: Ein schneller Exit ermöglicht zwar eine rasche Bilanzbereinigung, geht aber häufig mit deutlichen Preisabschlägen einher. Hinzu kommt: Der Markt ist für Verkäufe derzeit nur begrenzt aufnahmefähig. Transaktionsvolumina liegen seit 2023 auf niedrigem Niveau, qualifizierte Käufer sind selten und wählerisch – und wenn Verkäufe gelingen, dann häufig unter Abschlägen und mit deutlich verlängerten Verwertungszeiten.

Unsere Analyse zeigt, dass sich bei den befragten Instituten drei klar unterscheidbare Workout-Archetypen herausgebildet haben, die unterschiedliche Prioritäten und Risikopräferenzen widerspiegeln. Welche Institutionen welchen Ansatz verfolgen – und unter welchen Bedingungen Banken ihren Kurs wechseln – beleuchtet die vollständige Marktstudie im Detail.

Alternative Lösungsansätze und die Rolle externen Kapitals

Neben klassischen Restrukturierungen und Einzelverkäufen gewinnen alternative Instrumente an strategischer Relevanz. Professionelle Auffanggesellschafter – sogenannte Rescue Vehicles – können in festgefahrenen Situationen einen wichtigen Beitrag leisten: sie übernehmen Eigentumsanteile, lösen Interessenkonflikte zwischen Finanzierer und bisherigem Eigentümer auf und schaffen Raum für eine geordnete Wertstabilisierung oder einen Exit zum richtigen Zeitpunkt. Durch die Einbindung alternativer Kapitalgeber lassen sich zudem Aufwertungsmaßnahmen finanzieren, die im Rahmen einer konventionellen Restrukturierung nicht realisierbar wären.

Ein zentrales Ergebnis unserer Analyse: Kapital ist grundsätzlich vorhanden. Für den deutschen Immobilienmarkt stehen erhebliche Mittel aus dem Bereich Private Equity und Private Credit als Dry Powder bereit. Die entscheidende Frage ist nicht, ob ausreichend Kapital existiert, sondern wie es gezielt mobilisiert und in die richtigen Strukturen gelenkt werden kann.

Die vollständige Marktstudie liefert auf Basis der Befragung von Workout-Verantwortlichen mit einem aggregierten CRE-Kreditvolumen von mehr als 110 Mrd. Euro einen umfassenden Überblick: über die Markterwartungen führender Institute, die identifizierten Workout-Archetypen, konkrete Handlungsoptionen – und über das, was strukturell jetzt zu tun ist.

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